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土地储备量有多少才算是“刚好“
2013-07-20
土地储备愈发显现出“双刃剑”作用，并影响了许多企业的业绩增长。 土地储备量有多少才算是“刚好”?过量囤地又必然使存货量和资金成本增加，总应有一个“刚好”值或区间。
土地储备是衡量房地产企业经营增长状况或成长性的指标之一，其他指标还有销售增长率、总资产增长率、利润增长率等。分析这些指标，可以看出一个企业的业绩成长性、稳健性和未来发展的可持续性。
年销售额百亿以上的五十多家房企中，恒大地产2012年末的土地储备量达1.4亿平方米(实际确权面积未知)，高居国内房企之首。其次是保利地产，是9238万平方米。碧桂园和万科也均超过5000万平方米。另外，非上市的绿地的土地储备预计可达8000万平方米左右。
研读各家企业的年报发现，多数企业对土地储备的说法定义不明。其实土地储备量的数据口径应是“权益规划建筑面积”，即已经确权的面积，而且是剔除合作项目中非企业权益的部分。其次，比简单的土地储备面积更为重要的是土地储备价值，也就是要考虑到楼面地价的平均土地价格。因为即使同等面积的土地储备，由于单价差别很大，土地价值差别也很大。第三，其实衡量企业土地储备量非常重要的指标之一是土地存续比。土地存续比是指土地储备面积与上季度销售面积的比值，它是真正反映企业土地储备面积多少的指标。例如，有的企业的土地存续比是10，可支持10个季度(2.5年)的开发;有的企业可能是5。
要特别强调并提请房企注意的是，其实土地储备并非越多越好。
目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的 “土地红利”年代，如果 东莞厂房的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”的。而且新的《闲置土地处置办法》施行后，也有被无偿收回或罚款的可能。考虑到企业未来要保持20%~30%业绩增长率，兰德咨询研究显示，房地产开发企业的土地存续比在15~20之间比较恰当。另外，适量的土地储备也要以快速开发高周转为前提，因为土地储备时刻在推高楼面地价。以楼面地价每平方米4000元、利率10%计算，闲置一年楼面地价变成了4400元，两年则变成了4840元。如果后期开发销售速度也比较慢，楼面地价和其他成本费用也都是不断上涨的，最终极有可能净利润很低。这正是近年来高周转成为主流开发模式的根本原因。
土地储备是衡量房地产企业经营增长状况或成长性的指标之一，其他指标还有销售增长率、总资产增长率、利润增长率等。分析这些指标，可以看出一个企业的业绩成长性、稳健性和未来发展的可持续性。
年销售额百亿以上的五十多家房企中，恒大地产2012年末的土地储备量达1.4亿平方米(实际确权面积未知)，高居国内房企之首。其次是保利地产，是9238万平方米。碧桂园和万科也均超过5000万平方米。另外，非上市的绿地的土地储备预计可达8000万平方米左右。
研读各家企业的年报发现，多数企业对土地储备的说法定义不明。其实土地储备量的数据口径应是“权益规划建筑面积”，即已经确权的面积，而且是剔除合作项目中非企业权益的部分。其次，比简单的土地储备面积更为重要的是土地储备价值，也就是要考虑到楼面地价的平均土地价格。因为即使同等面积的土地储备，由于单价差别很大，土地价值差别也很大。第三，其实衡量企业土地储备量非常重要的指标之一是土地存续比。土地存续比是指土地储备面积与上季度销售面积的比值，它是真正反映企业土地储备面积多少的指标。例如，有的企业的土地存续比是10，可支持10个季度(2.5年)的开发;有的企业可能是5。
要特别强调并提请房企注意的是，其实土地储备并非越多越好。
目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的 “土地红利”年代，如果 东莞厂房的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”的。而且新的《闲置土地处置办法》施行后，也有被无偿收回或罚款的可能。考虑到企业未来要保持20%~30%业绩增长率，兰德咨询研究显示，房地产开发企业的土地存续比在15~20之间比较恰当。另外，适量的土地储备也要以快速开发高周转为前提，因为土地储备时刻在推高楼面地价。以楼面地价每平方米4000元、利率10%计算，闲置一年楼面地价变成了4400元，两年则变成了4840元。如果后期开发销售速度也比较慢，楼面地价和其他成本费用也都是不断上涨的，最终极有可能净利润很低。这正是近年来高周转成为主流开发模式的根本原因。
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